Bouwplannen?

Wanneer u bouwplannen heeft kunt u als als particulier of ondernemer te maken krijgen met een groot aantal vergunningen en voorschriften, met elk hun eigen criteria, procedures, afhandelingstermijnen, kosten en toezichthouders. De vergunningen worden vaak verstrekt door verschillende overheidsinstanties. Dit is onoverzichtelijk en tijdrovend. Daarbij kan het leiden tot tegenstrijdige beslissingen. Bovendien kost het bedrijven én overheid veel geld. Om dit allemaal efficiënter te laten verlopen is de Omgevingsvergunning ontwikkeld. Bij het verkrijgen van een omgevingsvergunning kunnen een aantal randzaken gaan spelen, onderstaand hebben wij deze voor u opgesomd.

Onder aan deze pagina is een FAQ-gedeelte met veelgestelde vragen opgenomen. Bij vragen kunt u ons altijd geheel vrijblijvend raadplegen. Wij zijn u graag van dienst, Boes + Kok Ingenieursbureau, tel. 0527-244182

Omgevingsvergunning (Wabo)

Met de invoering van de WABO (Wet algemene bepalingen omge-vingsrecht) op 1 oktober 2010 is dit veranderd. Vanaf nu hoeft de aanvrager voor haar bouwplannen nog maar één omgevingsvergunning aan te vragen – digitaal – bij het omgevingsloket online (OLO). Alle benodigde bijlagen moeten daar digitaal aan worden toegevoegd. Het gaat onder andere om de volgende vergunningen:

  • Aanlegvergunning
  • Bouwvergunning
  • Flora- en Faunawet, vergunning
  • Gebruiksvergunning (en gebruiksmelding)
  • Inritvergunning of uitwegvergunning
  • Kapvergunning
  • Milieuvergunning
  • Monumentenvergunning
  • Natuurbeschermingswetvergunning
  • Projectbesluit
  • Reclamevergunning
  • Sloopmelding

Voordeel
Het voordeel is dat de relevante vergunningen in één vergunningaanvraag samenkomen, met één bevoegd gezag, één besluit en met één bezwaar- en beroepsprocedure. Een bijkomend voordeel is dat de verschillende afdelingen binnen de gemeente (milieu, bouw) verplicht zijn om de verschillende onderdelen goed op elkaar af te stemmen. Hierdoor kan er aanzienlijke tijdwinst worden behaald. Nadeel is dat alles in één keer goed moet.

Goede voorbereiding noodzaak

Een zorgvuldige voorbereiding van de vergunningaanvraag is met de komst van de WABO van groot belang. Allereerst zal bepaald moeten worden of het idee van de klant financieel uitvoerbaar is. Vervolgens moet het stalontwerp, erfinrichtingsplan en landschappelijke inpassing nader worden

Vanaf 1 oktober 2010 kan een afwijking van het bestemmingsplan ook geregeld worden via het aanvragen van een omgevingsvergunning (door bijvoorbeeld de mogelijkheid uit bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht, waar de mogelijkheid is opgenomen om af te wijken van het krachtens het bestemmingsplan toegestane gebruik van bouwwerken al dan niet in samenhang met inpandige bouwactiviteiten tot een oppervlakte van maximaal 1500 m2.)

Voor wie?
Alle burgers of bedrijven die toestemming van de overheid nodig hebben voor het verrichten van activiteiten die gevolgen hebben voor de leefomgeving (bijvoorbeeld bouwen, verbouwen, slopen, aanleggen, kappen en activiteiten waar nu een milieuvergunning voor nodig is).

Hoe aanvragen?
Voor het aanvragen van een omgevingsvergunning kunt u terecht bij Boes + Kok Ingenieursbureau. De indieningsvereisten, procedure en toetsingscriteria waaraan u moet voldoen, zijn afhankelijk van de activiteit(en) die u gaat verrichten.

Bestemmingsplan of omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan, de coördinatieregeling toepassen!
Bij een concrete ontwikkeling wordt vaak gekozen voor het instrument bestemmingsplan of de omgevingsvergunning waarbij wordt afgeweken van het bestemmingsplan. Er zijn voor beide instrumenten verschillende voor- en nadelen.
Een bestemmingsplan kan meer flexibiliteit bieden, ook voor eventuele toekomstige ontwikkelingen.

Wel moet daarna nog apart een omgevingsvergunning voor het bouwen worden aangevraagd. De omgevingsvergunning omvat in alle toestemmingen voor de verschillende activiteiten die nodig zijn om de ontwikkeling te kunnen realiseren.

Bij de keus voor een instrument kan de coördinatieregeling uitkomst bieden. Een bestemmingsplan wordt bij toepassing van deze regeling in voorbereiding en procedure worden gecombineerd met een omgevingsvergunning voor het bouwen en andere activiteiten. Groot voordeel hierbij is de kortere procedure (vooral in de beroepsfase, de Afdeling moet binnen zes maanden na indiening van het verweerschrift uitspraak doen) en het feit dat het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning (nagenoeg) tegelijk worden vastgesteld respectievelijk verleend.

Bestemmingsplan

Procedures die te maken hebben met ruimtelijke ordening en milieu zijn vaak complex en slepend. Om meer efficiëntie in dit proces te krijgen werpt Boes + Kok Ingenieursbureau zich op als dé spil tussen de verschillende partijen als (lokale) overheden en marktpartijen. In de praktijk heeft u als aanvrager het meest te maken met procedures rondom een bouwaanvraag, een bestemmingsplan of een vrijstelling hierop.

Nieuw bestemmingsplan

Mocht voor uw (bedrijfs)locatie een nieuw bestemmingsplan in voorbereiding zijn, dan kunnen wij u hier in ondersteunen:

  • Indienen van een zienswijze op het (voor-)ontwerpbestemmingsplan
  • Aanvragen van een voorlopige voorziening of schorsende werking op het bestemmingsplan

Handhaving van het bestemmingsplan

Bij het handhaven van bestemmingsplannen kunnen wij u helpen bij:

  • Indienen van een zienswijze
  • Bezwaar en beroep tegen plannen van derden
  • Indienen van een verzoek tot handhaving tegen gebruik dat strijdig is met het bestemmingsplan

Het bestemmingsplan wijzigen

Nieuwbouw bedrijfsgebouwen, bedrijfsverplaatsing, tweede bedrijfswoning, nevenfuncties, intensieve veehouderijen, landgoederen of bijvoorbeeld rood- voor rood.

De gemeente toetst initiatieven zowel in binnen- als in het buitengebied aan het bestemmingsplan. Het initiatief moet passen binnen de regels van zo’n bestemmingsplan. Is dat niet het geval, dan kunt u de gemeente vragen om een ontheffing of een wijziging van het bestemmingsplan (een zogenaamd postzegelplan). Boes + Kok Ingenieursbureau verzorgt ook voor u het opstellen van deze bestemmingsplannen inclusief de bijbehorende toelichting (ruimtelijke onderbouwing).

Digitale Bestemmingsplannen

Sinds 2011 is Boes + Kok een samenwerking aangegaan met een stedenbouwkundig bureau. Gezamenlijk stellen we (postzegel)bestemmingsplannen op voor onze klanten. Dit kan bijvoorbeeld gaan om een vergroting van een agrarisch bouwvlak, ontwikkeling van een landgoed, een bedrijfsverplaatsing of een vergroting van een bedrijfspand, maar ook een functiewijziging van u huidige (bedrijfs)pand.

Ruimtelijke onderbouwing

Sinds de inwerkingtreding van de Wro per 1 juli 2008 is bij ons bureau de vraag naar het opstellen van bestemmingsplannen aanzienlijk toegenomen. Een belangrijke reden waarom wij worden ingeschakeld is dat wij ons onderscheiden van andere bureaus door de specifieke kennis van het buitengebied, gecombineerd met onze kennis op het gebied omgevingsrecht.

Vanaf 1 oktober 2010 kan een afwijking van het bestemmingsplan ook geregeld worden via het aanvragen van een omgevingsvergunning (door bijvoorbeeld de mogelijkheid uit bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht, waar de mogelijkheid is opgenomen om af te wijken van het krachtens het bestemmingsplan toegestane gebruik van bouwwerken al dan niet in samenhang met inpandige bouwactiviteiten tot een oppervlakte van maximaal 1500 m2.

Vergunningvrij bouwen.

Sinds 1 oktober 2010 mag er meer vergunningvrij gebouwd worden. De regeling voor vergunningvrij bouwen is onderdeel van het Besluit omgevings-recht, dat tegelijk met de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in werking is getreden (op 1 oktober 2010). Wanneer u met uw bouwplannen bij Boes + Kok Ingenieursbureau komt, wordt er altijd eerst gekeken na de vergunningvrije mogelijkheden.

Natura 2000

Alle veehouderijbedrijven moeten voldoen aan de stikstof en Natura 2000 regelgeving, veehouders die een nieuwe stal willen bouwen of een stal geheel of gedeeltelijk willen renoveren, moeten dit melden bij de provincie.

Veehouderijen zorgen voor stikstofuitstoot. Dit veroorzaakt neerslag van stikstof (stikstofdepositie) in de Natura 2000-gebieden. Deze stikstofdepositie, vaak in de vorm van ammoniak, is een groot probleem voor de natuur daar. Veel leefgebieden van planten en dieren (habitats) zijn er gevoelig voor. Veehouders moeten daarom bij de bouw van nieuwe stallen of renovatie van bestaande stallen technieken gebruiken die zorgen voor minder uitstoot. Het gaat dan bijvoorbeeld om luchtwassers.

Omgevingswet

Het ministerie van Infrastructuur en Milieu werkt sinds 2011 aan de ontwikkeling van een Omgevingswet, waarin de huidige regelgeving wordt gebundeld en vereenvoudigd. Dit gebeurt via het interdepartementale programma ‘Eenvoudig Beter’. In een brief aan de Kamer over de vernieuwing van het omgevingsrecht heeft de minister in maart 2011 haar aanpak en doelstellingen verwoord. Eind juni 2011 zijn de hoofdlijnen van de nieuwe Omgevingswet bekend geworden.

Rood voor Rood

Veel agrarische bedrijven stoppen de komende jaren of zijn inmiddels gestopt. Het vrijkomen van deze (agrarische) gebouwen biedt nieuwe kansen.

Wanneer u de gebouwen van functie wilt laten veranderen zijn er twee mogelijkheden:

  • Functieverandering naar wonen. Verbouw of sloop van een schuur tot woning, of het gebouw krijgt een nieuwe functie, bijvoorbeeld huisverkoop, bed & breakfast of een kleinschalig bedrijf.

In veel gemeenten wordt er ruimte voor functieverandering geboden op voorwaarde dat tegelijkertijd ook verbetering van de ruimtelijke kwaliteit plaatsvindt. Gemeenten eisen een vorm van verevening. In veel gevallen bestaat deze verevening uit sloop van gebouwen. Maar ook aanleg van extra groen, recreatieve voorzieningen en behoud van karakteristieke gebouwen zijn een vorm van verevening.

Boes + Kok Ingenieursbureau begeleidt stoppende ondernemers bij het gehele ‘Rood voor Rood traject. Van een oriëntatie van de mogelijkheden voor functieverandering, het architectonisch ontwerp tot en met de ruimtelijke procedures.

Een overzicht van onduidelijkheden en veelgestelde vragen

Overgangsregeling bij de btw-verhoging naar 21%
A.

Nieuwbouwwoningen Levert u ná 30 september 2012 een nieuwbouwwoning op grond van een koop/aannemingsovereenkomst die u vóór 28 april 2012 hebt gesloten? Dan berekent u over de som van de termijnen die vóór 1 oktober 2013 zijn vervallen 19% btw. Op termijnen die ná 30 september 2013 vervallen moet u 21% btw toepassen.
Waar staat de afkorting Wabo voor?
A.

Wet algemene bepalingen omgevingsrecht
Vervallen met de Omgevingsvergunning alle vergunningen?
A.

De vergunningplicht voor veel toestemmingen vervallen niet echt, maar gaan op in één nieuwe vergunning, de omgevingsvergunning. Deze omgevingsvergunning komt dus in plaats van meerdere aparte vergunningen (bijvoorbeeld een bouw-, sloop- of milieuvergunning).
Hoe weet ik of ik vergunningvrij mag bouwen?
A.

Met de komst van de Wabo wordt het ook mogelijk om meer bouwwerken vergunningvrij te bouwen. Hierbij gaat het vaak om bouwwerken op het achtererf van woningen, zoals bergingen, aanbouwen overkappingen e.d. Ook is het straks mogelijk om dit soort bouwwerken bij andere gebouwen, zoals winkels, bedrijven e.d., vergunningvrij te bouwen. Niet alles wordt straks vergunningvrij. Het is dan ook belangrijk dat u zich goed informeert voordat u gaat bouwen. Op www.omgevingsloket.nl kunt u de vergunningcheck doen. U komt er zo achter of voor uw plannen nog een vergunning nodig is. Ook kunt u meer informatie vragen aan de medewerker van de balie bouwen en wonen in de gemeentewinkel. Uiteraard willen Boes + Kok u hierbij van dienst zijn.
Wanneer heb ik een vergunning nodig?
A.

Vanaf 1 oktober kunt u op www.omgevingsloket.nl een vergunningcheck uitvoeren. Of u een vergunning nodig heeft ziet u dan direct. Ook ziet u welke stukken u moet meesturen bij uw vergunningsaanvraag.
Hoe lang duurt het voordat ik mijn vergunning in huis heb?
A.

Normaal gesproken acht weken. Als uw aanvraag in één keer helemaal volledig bij ons wordt ingediend, ontvangt u binnen deze termijn een besluit. Dus hoe completer uw aanvraag, hoe sneller u uw vergunning in huis kunt hebben. De gemeente mag de beslistermijn één keer met zes weken verlengen. Dat gebeurt bijvoorbeeld als u nog aanpassingen wilt doorvoeren.
Kan ik subsidie krijgen als ik investeer in een duurzaam energieproject?
A.

a, dat kan. Op dit moment zijn er drie subsidievormen waar u mogelijk voor in aanmerking komt: * Stimulering Duurzame Energie (SDE) Investeerders in projecten op het gebied van hernieuwbare elektriciteit en hernieuwbaar gas kunnen gebruik maken van de SDE. De SDE is dus uitsluitend van toepassing wanneer men elektriciteit of gas gaat ‘produceren’. Daarnaast kunt u bij elektriciteitsproductie een extra bonus krijgen voor warmtebenutting. Op de website vindt u documentatie waarin uitgelegd wordt wat deze subsidie inhoudt en hoe u in aanmerking kunt komen voor een dergelijke subsidie. * Energie Investeringsaftrek (EIA) De EIA is bedoeld voor ondernemers die willen investeren in energiebesparende technieken en de toepassing van duurzame energie in hun onderneming. Zij kunnen een fiscaal voordeel hebben wanneer zij EIA aanvragen. De Energielijst op de website geeft aan voor welke technieken dit van toepassing is. Door de EIA leveren dergelijke investeringen u als ondernemer dubbel voordeel op. Niet alleen bespaart u op uw energiekosten, u betaalt ook minder inkomsten- of vennootschapsbelasting. * Duurzame Warmte Plaatst u in uw woning of gebouw een warmtepomp, zonneboiler of micro-wkk? Dan kunt u gebruik maken van de subsidieregeling Duurzame warmte voor bestaande woningen, die in september 2008 is geopend. Let wel: deze subsidie is alleen van toepassing op bestaande woningen en gebouwen (voor 1 januari 2008).
Mag slechts één of meerdere keren aanvullende informatie worden gevraagd?
A.

Vraag Mag slechts één of meerdere keren aanvullende informatie (met opschorting) worden gevraagd? Antwoord In artikel 4:5 Awb wordt bepaald dat het bevoegd gezag kan besluiten de aanvraag niet te behandelen o.a. indien de aanvrager niet heeft voldaan aan enig wettelijk voorschrift voor het in behandeling nemen van de aanvraag of indien de verstrekte gegevens en bescheiden onvoldoende zijn voor de beoordeling van de aanvraag of de voorbereiding van de beschikking. In het eerste geval kan gedacht worden aan in het Mor opgenomen bescheiden, zoals een kaart of rapport, die bij een aanvraag gevoegd moet worden. Tenzij het bevoegd gezag van oordeel is dat deze gegevens voor het nemen van een beslissing op de aanvraag niet nodig zijn, zal besloten kunnen worden een aanvraag waarbij dergelijke gegevens ontbreken buiten behandeling te laten. Daarvoor is het echter wel vereist dat de aanvrager door het bevoegd gezag eerst in de gelegenheid is gesteld zijn aanvraag aan te vullen. In het tweede geval kan het gaan om gegevens en bescheiden die ingevolge artikel 4:2, tweede lid, van de Awb, in aanvulling op het Mor, nodig worden geacht voor het nemen van een beslissing op de aanvraag. Noch in de Awb, noch in de Wabo is bepaald dat het bevoegd gezag maar één keer om aanvullende gegevens (met opschorting op grond van artikel 4:15 Awb) kan vragen. Het bevoegd gezag zal van deze mogelijkheid op gepaste wijze gebruik moeten maken. Het is daarom wenselijk dat het bevoegd gezag het vragen van aanvullende gegevens in beginsel beperkt tot één keer en alleen die gegevens en bescheiden vraagt die echt nodig zijn voor een goede beoordeling van de aanvraag. Toch kan het gebeuren dat opnieuw om aanvulling van de aanvraag moet worden verzocht (waarbij opschorting geldt). Enkele voorbeelden: Wanneer de aanvraag wordt gedaan op een simpel briefje, dan is niet voldaan aan de voorwaarde dat een aanvraag moet worden ingediend op het voorgeschreven formulier. De aanvraag kan dan ook op grond van artikel 4:5 Awb buiten behandeling worden verklaard. Wanneer de aanvraag vervolgens wel met het juiste formulier heeft plaatsgevonden, maar er blijken onvoldoende gegevens in te staan, dan kan opnieuw met artikel 4:5 Awb om aanvulling worden gevraagd. Het is denkbaar dat op basis van de beoordeling van de alsnog overgelegde gegevens blijkt dat meer aanvullende gegevens nodig zijn. Het gaat dan om een voortgezette vraag om nadere gegevens, waarvan eerst nog niet duidelijk was dat deze nodig waren. Naar aanleiding van aanvullende gegevens kan blijken dat voor een andere aangevraagde activiteit dan waarvoor in eerste instantie aanvullende gegevens werden gevraagd, alsnog aanvullende gegevens nodig zijn. Ook dan kunnen deze gegevens alsnog worden gevraagd. Voor de aanvraag van de activiteit bouwen is in het Mor een bijzondere regeling opgenomen (conform het Besluit indieningsvereisten aanvraag bouwvergunning dat wordt ingetrokken met het invoeringsbesluit Bor) voor het later aanleveren van bepaalde gegevens en bescheiden. Gegevens en bescheiden betreffende de details met betrekking tot de constructie en installaties mogen tot uiterlijk drie weken voor aanvang van het betreffende bouwen worden aangeleverd. Nieuw is wel dat de aanvrager hiertoe (via het aanvraagformulier) een verzoek moet richten aan het bevoegde gezag. De toestemming is gekoppeld aan het indienen van een verzoek hiertoe: de onder het eerste lid genoemde gegevens en bescheiden mogen te allen tijde later worden aangeleverd. In het geval dat een bodemonderzoeksrapport dient te worden aangeleverd, maar het bouwen pas kan plaatsvinden nadat de aanwezige bouwwerken zijn gesloopt, bevat artikel 2.1.5 van de Model-Bouwverordening het voorschrift dat het bodemonderzoek dient plaats te vinden, nadat is gesloopt en voordat met de bouw wordt begonnen. Dit brengt met zich dat het resultaat van een bodemonderzoek niet altijd kan worden overgelegd bij de aanvraag om vergunning voor het bouwen van een bouwwerk. Daarom behoort dit onderzoeksrapport tot de bescheiden die op grond van artikel 2.7, derde lid, Mor eerst na indiening van de aanvraag om vergunning voor bouwactiviteiten, doch uiterlijk drie weken voor de aanvang van de desbetreffende bouwwerkzaamheden mogen worden aangeleverd. Voorwaarde voor latere indiening van het onderzoeksrapport is dat het bevoegd gezag met die latere indiening instemt.
Onder Bor mag 30 m2 vergunningvrij worden gebouwd. Onder Bblb was dat ook 30 m2. Stel, er is 30 m2 onder Bblb gebouwd. Mag nu onder het Bor nog eens 30 m2 vergunningvrij worden gebouwd aangezien dit nieuwe wetgeving betreft met nieuwe definities? In het overgangsrecht staat niet dat je de 30 m2 onder Bblb moet mee tellen
A.

Nee, de onder het Bblb vergunningvrije bouwwerken moeten worden meegenomen bij de bepaling van het oppervlak aan vergunningvrije bijbehorende bouwwerken. De onder het Bblb vergunningsvrije bouwwerken dienen namelijk gezien te worden als vergunningvrije bouwwerken onder de Wabo (Bor).
Wat is een EnergiePrestatieCertificaat of EPC
A.

Een EnergiePrestatieCertificaat kan je best vergelijken met een energielabel welke het primair energieverbruik van een woning aangeeft, zonder rekening te houden met het gedrag van de bewoners. Het is met andere woorden een maat die aanduidt of een woning meer of minder enrgieverslindend is
Hoe verloopt de opmaak van een energieprestatiecertificaat
A.

Zodra wij uw bestelling ontvangen hebben nemen wij contact met u op om verder af te spreken wanneer we kunnen langs komen om de woning ter plaatse te inspecteren. Tijdens de inspectie wordt·het dak, de muren, de vloer, de ramen en deuren, de gebruikte isolatiematerialen, de verwarmingsinstallatie en de warmwater productie nader onderzocht. Vervolgens dienen de vastgestelde en opgemeten gegevens verwerkt te worden met de speciale online certificatiesoftware. Aan de hand van de ingevoerde gegevens wordt het EnergiePrestatieCertificaat berekend.